В пятницу стало известно о том, что Александр Лукашенко подписал указ №143 «О поддержке экономики». Адвокатское бюро «Степановский, Папакуль и партнеры» подготовило комментарий по мерам, принятым в сфере аренды недвижимости. В нем разъясняется, кто из арендаторов может рассчитывать на поддержку, могут ли арендаторы негосударственной недвижимости рассчитывать на льготы, на какие платежи распространяется отсрочка и т. д.
Комментарий подготовлен Дмитрием Ковальчиком и Ярославом Галенчиком. Они подчеркивают, что арендаторам государственной недвижимости предоставляется право на отсрочку по уплате арендной платы по 30 сентября 2020 года, а также устанавливается мораторий на изменение размера арендной платы.
Согласно комментарию, указ распространяется на ограниченный круг арендаторов и не предусматривает реальной мотивации для собственников негосударственной недвижимости идти на уступки арендаторам.
Изменение срока уплаты НДС может быть аргументом в пользу предоставления отсрочки для собственников, не связанных кредитными и другими финансовыми обязательствами. Однако для многих арендодателей этого будет недостаточно, так как уменьшение поступлений от арендаторов может повлечь неисполнение их собственных обязательств перед банками и другими кредиторами. На сегодняшний день также нет уверенности в том, что бизнес арендаторов восстановится к сентябрю и они будут готовы погасить отсроченные платежи до конца года.
Те меры, которые предусмотрены указом, позволят арендаторам государственной недвижимости на какое-то время сократить расходы. Но все арендные обязательства все равно придется исполнять в полном объеме, хоть и позже.
Кто из арендаторов получит поддержку?
Для применения предусмотренных указом мер поддержки должны соблюдаться одновременно следующие условия:
— арендуемое имущество находится в государственной собственности или в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц;
— основной вид деятельности арендатора включен в прилагаемый к указу «Перечень видов деятельности, признанных наиболее подверженными воздействию эпидемиологической ситуации». К ним относятся розничная торговля, деятельность ресторанов, туристический и гостиничный бизнес, сфера развлечений и т. д. Право на отсрочку также предоставлено организациям, оказывающим бытовые услуги населению.
Таким образом, меры поддержки направлены главным образом на арендаторов, которые арендуют государственное имущество.
Предусмотрены ли льготы для арендаторов негосударственной недвижимости?
Как и ожидалось, предусмотренные указом меры не являются обязательными в отношении недвижимости, которая находится в частной собственности.
Указом рекомендовано частным юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям предоставлять арендаторам — субъектам хозяйствования с учетом объема их выручки отсрочку по оплате арендной платы, а также уменьшать ее размер. Таким образом, арендаторам все так же придется договариваться с собственниками объектов недвижимости. На сегодняшний день такие переговоры не всегда позволяют прийти к соглашению.
Для арендодателей, которые пойдут навстречу арендаторам и предоставят отсрочку по арендной плате, предусмотрено изменение срока уплаты НДС по сдаче имущества в аренду: за период с апреля по сентябрь 2020 года датой сдачи имущества в аренду считается 31 декабря 2020 года.
Обратим внимание, что воспользоваться льготой по НДС арендодатели смогут только при условии, что основной вид деятельности арендатора включен в установленный указом перечень.
Предусмотрены ли арендные каникулы или уменьшение арендной платы?
Указ не предоставляет арендные каникулы в том смысле, что не предусматривает освобождение от уплаты арендной платы или значительное снижение ее размера.
При этом предусмотрено, что по 30 сентября для расчета арендной платы будет применяться размер базовой арендной величины без учета его последнего повышения в апреле 2020 года. Таким образом, по 30 сентября подлежит применению базовая арендная величина в размере 16,9 белорусского рубля, а с 1 октября — в размере 17,85 рубля.
Согласно разъяснениям Государственного комитета по имуществу, если в договоре аренды (дополнительном соглашении) уже указан размер арендной платы в белорусских рублях исходя из новой базовой арендной величины, то потребуется подписание еще одного соглашения к договору о пересчете указанной суммы.
Также в Госкомимуществе разъяснили, что в случае, если арендная плата за март и апрель были уплачены после 1 апреля на основании увеличенного размера базовой арендной величины, то излишне уплаченная сумма не возвращается, а засчитывается в счет последующих платежей.
Предоставление льгот для арендаторов в части коммунальных и эксплуатационных платежей за арендуемое имущество указом не предусмотрено.
Как будет работать отсрочка и на какие платежи она распространяется?
Указ распространяется на отношения, возникшие после 1 апреля 2020 года. Соответственно, отсрочка устанавливается в отношении платежей, обязательства по уплате которых возникли после 1 апреля.
Отсрочка предоставляется по 30 сентября 2020 года. Далее отсроченные суммы должны быть уплачены арендодателю в рассрочку до 31 декабря 2020 года. Ежемесячные платежи при рассрочке указываются арендатором в заявлении о предоставлении отсрочки (указ прямо не устанавливает, что они обязательно должны быть равными).
Обратим внимание, что после окончания отсрочки арендатору одновременно с отсроченными платежами придется уплачивать и арендную плату за период после 30 сентября, но на обычных условиях. Таким образом, сумма ежемесячных платежей по аренде увеличится.
Проценты по отсроченным/рассроченным платежам взиматься не будут.
Как получить отсрочку и обязан ли арендодатель ее предоставить?
Для этого необходимо подать арендодателю заявление, в котором указать запрашиваемый период отсрочки (в пределах с 1 апреля по 30 сентября 2020 года) и период дальнейшей рассрочки с суммами и сроками внесения ежемесячных платежей (в пределах по 31 декабря 2020 года).
Арендодатель обязан в течение 3 рабочих дней с даты получения заявления арендатора заключить с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки.
Если после предоставления рассрочки договор аренды будет расторгнут — можно ли не платить до октября?
В случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются. Условие об отсрочке, предусмотренное дополнительным соглашением к договору, также прекратит свое действие, в связи с чем арендатор будет обязан уплатить арендную плату после расторжения договора.
Поэтому в случае досрочного расторжения договора целесообразно предварительно согласовать с арендодателем сроки платежей за те периоды, когда он пользовался имуществом.
