Автор: Ярослав Галенчик
Нередко складывается ситуация, при которой право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за одним лицом, но фактически на него претендуют и другие лица. При этом «формальный» собственник вправе в последующем регистрировать любые действия с недвижимым имуществом – сделки и связанные с ними переход прав, изменение недвижимого имущества, прекращение его существования и т.д. Что может предпринять заинтересованное лицо, чтобы не допустить регистрацию, которая нарушит его права?
Универсальный способ – обращение в суд с требованием, связанным с правами на недвижимое имущество, при котором можно ходатайствовать о наложении на него ареста либо применении других мер по обеспечению иска. Однако это требует времени на подготовку и подачу искового заявления, а также на возбуждение дела судом. В применении мер по обеспечению иска суд может отказать. При этом нужно сразу оплатить госпошлину в полном объеме.
В то же время регистрационные действия в отношении недвижимого имущества в срочном порядке совершаются всего за один день. За этим может последовать целая цепочка регистраций с участием многих лиц, что создает дополнительные сложности для заинтересованного лица в защите своих прав.
В таком случае стоит не забывать, что законодательством предусмотрена возможность заранее (до предположительного обращения каких-либо лиц за регистрацией) внести в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним отметку о юридических фактах, в результате которых могут произойти возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.
Внести такую отметку может любое заинтересованное лицо, которому достаточно в заявлении указать на соответствующие факты (на этом этапе дополнительные документы не представляются). Плата за такие действия не взимается. Отметка действует 1 месяц, в дальнейшем их можно вносить неограниченное количество раз.
Если в период действия отметки в организацию по государственной регистрации поступит заявление о регистрации, то сама по себе отметка регистрации не препятствует. Однако, во-первых, регистрация не может быть произведена в срочном порядке, а только в общем (5 рабочих дней).
Во-вторых, лицо, которое внесло отметку, уведомляется о том, что поступило заявление о регистрации в отношении спорного имущества, и после этого оно может предпринять другие меры. А именно – подать в организацию по государственной регистрации заявление о намерении обратиться в суд для оспаривания сделки либо права, о регистрации которых было запрошено. В таком случае нужно приложить копии документов, из которых следует, что регистрация нарушит права заинтересованного лица (например, из которых усматривается, что права на спорное имущество в действительности принадлежат заинтересованному лицу).
В результате, регистрация будет приостановлена на 1 месяц (если меньший срок не укажет сам заявитель). Обращаем внимание, что приостановить регистрацию по одному и тому же основанию можно только 1 раз.
За указанный период времени заинтересованное лицо должно представить в организацию по государственной регистрации информацию о том, что возбуждено производство по делу в суде. Если такая информация представлена не будет, то приостановление прекращает свое действие, и регистрация должна быть совершена.
Таким образом, заинтересованное лицо может оперативно приостановить регистрационные действия, нарушающие его права, и получить больше времени на обращение в суд. Данную возможность следует учитывать и потенциальным покупателям (или, например, залогодержателям) недвижимого имущества, которые из-за этого могут столкнуться с препятствиями в регистрации своих прав на недвижимое имущество. Информацию об актуальных отметках можно увидеть в выписке из регистрационной книги на объект недвижимого имущества. Сведения о приостановлении регистрационных действий также размещаются на сайте организации по государственной регистрации.
