Авторы статьи: Дмитрий Ковальчик, Ярослав Галенчик
16 апреля Президентом Республики Беларусь подписан Указ № 130 «Об ипотечном жилищном кредитовании». Указ издан в целях развития ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья и дополняет действующие на сегодняшний день нормы законодательства о залоге недвижимости.
Сфера действия Указа
Указ применяется при предоставлении гражданам кредитов на приобретение квартир и жилых домов, при котором обязательства перед банком обеспечиваются залогом (ипотекой) приобретаемых объектов.
Белорусское законодательство широко определяет понятие «ипотека», под которым понимается передача в залог любой недвижимости – как жилой, так и коммерческой.
Ипотечное кредитование согласно Указу – одна из разновидностей ипотеки, при которой:
- в залог передаются объекты жилой недвижимости;
- обеспечиваются обязательства по кредитному договору, заключенному с банком;
- в роли залогодателя выступают исключительно граждане. Если недвижимость принадлежит юридическому лицу, то при ее залоге нормы Указа применяться не будут.
Другие нормативные правовые акты, в том числе Закон об ипотеке, продолжают действовать, но только в части, не противоречащей Указу.
Предмет ипотеки
Положения Указа применимы только к объектам жилой недвижимости: квартиры в многоквартирных и блокированных жилых домах, одноквартирные жилые дома, а также доли в праве собственности на такие объекты. Залог также распространяется и на земельный участок, на котором расположено жилье, если такой участок находится у залогодателя в собственности либо был предоставлен ему в аренду за плату.
В ипотеку по Указу передаются только объекты, которые на момент заключения кредитного договора уже зарегистрированы в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Иными словами, согласно Указу, ипотеку получится оформить только на готовое жилье. На участников долевого строительства и кредиты под строительство жилья, которое только находится на этапе возведения, нормы Указа не распространяются.
Может ли банк потребовать другое обеспечение по ипотечному кредиту?
Указ предусматривает возможность дополнительного применения поручительства и других способов обеспечения обязательств по кредитному договору одновременно с ипотекой.
Однако, согласно Указу, в первую очередь при неисполнении обязательств по кредиту требования банка должны удовлетворяться за счет предмета ипотеки. И только в случае невозможности полного погашения задолженности за счет заложенного жилья, банк может потребовать исполнения за счет другого обеспечения.
Регистрация ипотеки
Согласно Указу, право залога (ипотеки) жилья возникает у банка с момента заключения соответствующего кредитного договора.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на приобретаемый объект недвижимости.
При этом еще до продажи получателю кредита объекта и его регистрации (а точнее, не позднее 1 рабочего дня после заключения кредитного договора), банк должен будет направить в организацию по регистрации недвижимости информацию, на основании которой при обращении за регистрацией перехода права собственности будет также зарегистрирована ипотека.
Обращение взыскания на предмет ипотеки
Законодательство об исполнительном производстве предусматривает, что на жилой дом или квартиру, переданные в ипотеку, может быть обращено взыскание при неисполнении обеспеченного ипотекой обязательства, даже если в нем постоянно проживают должник и его семья.
Указ устанавливает дополнительные условия, только при наступлении которых одновременно может быть обращено взыскание на предмет ипотеки:
- размер задолженности по основной сумме долга (то есть без учета штрафных санкций и процентов) превышает 10 процентов от предоставленной суммы кредита; и
- просрочка по основной сумме долга и (или) процентам достигает более 90 дней.
Кредитным договором положения Указа в этой части не могут быть изменены.
Отметим, что до принятия Указа, если обязательства исполнялись периодическими платежами, то обратить взыскание на предмет ипотеки можно было при нарушении сроков платежей более трех раз в течение года. При этом договором могли быть предусмотрены иные положения. Однако сейчас для обращения взыскания добавляется критерий по сумме просроченных платежей.
Указом также предусмотрено предоставление отсрочки погашения задолженности тем, кто проходит срочную военную службу.
Положения Указа вступают в силу спустя шесть месяцев после его официального опубликования. Приведет ли в сегодняшних реалиях появление Указа к снижению ставок по кредитам и более активному кредитованию сделок с жильем на вторичном рынке – будет понятно позже.
Текст Указа размещен по ссылке:
http://pravo.by/document/?guid=12551&p0=P32000130&p1=1&p5=0
Изображение: freepik.com
