Автор: Ярослав Галенчик
Обеспечить присутствие на собрании нужного количества членов товарищества собственников (ТС) всегда было проблемой, особенно в жилых домах. В свете тенденций к социальному дистанцированию это еще более сложная задача, чем ранее.
Можно ли проголосовать без физического присутствия на собрании, и как это согласуется с требованиями и нормами законодательства? Обратим внимание на некоторые моменты, которые нужно учесть в таком случае.
- Письменный опрос – одна из допустимых форм проведения собрания
Общее собрание ТС можно провести как очно, так и заочно (письменный опрос). В отличие от хозяйственных обществ, это относится и к годовым собраниям.
Можно ли использовать Skype, Zoom и подобные программы при очном голосовании – из закона прямо не следует. Законодательство предусматривает только необходимость присутствия на собрании, и вопрос о том, обеспечивает ли его видеоконференцсвязь, пока остается открытым.
Но, во-первых, собственников может быть много (особенно в жилых домах). Поэтому эффективность и техническая возможность совместного проведения собрания далеко не очевидны. Во-вторых, это может вызвать лишние споры о порядке проведения и фиксации результатов собрания.
Поэтому заочная (письменная) форма голосования, которая прямо предусмотрена законом и для жилой, и для коммерческой недвижимости, на сегодняшний день выглядит более приемлемым вариантом.
- Круг вопросов, выносимых на голосование
Для ТС, созданных в нежилых зданиях, применяется Типовой устав товарищества собственников (Типовой устав), утвержденный законодательством. Типовым уставом предусмотрено, что некоторые вопросы не могут быть вынесены на письменное голосование, а именно:
- утверждение устава ТС и внесение в него изменений, дополнений;
- изменение размера общего имущества в процессе реконструкции путем надстройки, пристройки;
- принятие решений о реорганизации и ликвидации ТС, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора), утверждение передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов.
При решении таких вопросов без очного голосования собственникам не обойтись.
ТС, созданные в жилом доме (в состав которого могут входить и объекты коммерческой недвижимости), действуют в соответствии с Жилищным кодексом (ЖК). ЖК такие ограничения по кругу вопросов не установлены.
- Кворум для проведения письменного опроса
Письменное голосование требует специального кворума – определенного количества собственников, принявших участие в собрании, при котором оно считается правомочным на принятие решений.
Кворум для проведения голосования следует отличать от количества голосов «за», необходимых для принятия конкретного решения. Если нужного кворума нет, то решение в принципе не может быть принято. Даже если все присутствующие проголосуют «за» единогласно – такое решение не может повлечь никаких последствий.
По вопросу кворума есть свои особенности для ТС в жилых домах и для ТС в нежилых объектах.
Жилая недвижимость
Жилищный кодекс (ЖК) устанавливает специальный кворум для письменного голосования: в нем по общему правилу должно принять участие более 50 % членов ТС, обладающих не менее 2/3 голосов всех членов ТС.
То есть, одновременно считается и количество собственников, и количество голосов, которые у них есть. Голоса считаются пропорционально принадлежащей собственникам площади, поэтому у каждого собственника будет разное количество голосов. 1 собственник ≠ 1 голос.
Для сравнения, при очном собрании кворум для его проведения меньше: на собрании должны присутствовать более 50 % членов ТС, одновременно обладающие не менее 50 % голосов всех членов ТС.
В некоторых случаях, установленных ЖК (например, отчуждение или уменьшение общего имущества), кворум еще больше – более 2/3 членов ТС, обладающих не менее 2/3 голосов всех членов ТС.
Следует учитывать, что ЖК с 01.01.2020 не предусматривает снижение кворума на повторном и каждом последующем собрании, даже если у них одинаковая повестка.
Нежилая недвижимость
Кворум для письменного опроса – участие в нем собственников, обладающих более 2/3 голосов от их общего количества. Это больше, чем для очного собрания (в нем достаточно, чтобы у принявших участие собственников было более 50% голосов).
Но, в отличие от жилого дома, считаются только голоса – необязательно, чтобы и самих собственников было больше половины от их общего количества. Голоса считаются пропорционально принадлежащей собственнику площади.
- Процедура созыва собрания
Для письменного опроса и ЖК, и Типовым уставом предусматривается специальная процедура созыва и проведения собрания. По умолчанию порядок следующий: собственникам направляется бюллетень установленной формы для голосования заказным письмом с уведомлением о вручении либо лично под подпись. После заполнения собственник должен отправить бюллетень по указанному в нем адресу.
Такой порядок в целом реализуем, но требует дополнительных организационных расходов. В этой связи возникает вопрос о голосовании при помощи электронных средств.
ЖК с принятием новой редакции предусматривает возможность по решению общего собрания ТС определить, каким образом собственнику будет направляться бюллетень, а собственник – голосовать.
Таким образом, собственникам необходимо провести отдельное собрание с соблюдением всех правил и процедур, которые изначально предусмотрены законодательством. И уже на таком правомочном собрании на будущее принять решение о том, как будет организовано электронное письменное голосование.
В таком случае решением собрания необходимо предусмотреть, каким образом будет идентифицирован и уведомлен каждый собственник (например, в привязке к номерам телефона или адресам электронной почты, сообщенные председателю ТС каждым собственником). Также, сейчас приобретают популярность специальные платформы, которые позволяют получать уведомления о собрании и голосовать через личный аккаунт. Их последующее применение следует отразить в решении общего собрания.
Что касается нежилой недвижимости, то Типовой устав, в отличие от ЖК, не дает собственникам возможность выбрать порядок уведомления и голосования, кроме заказных писем или личного вручения.
Поэтому до внесения соответствующих изменений в законодательство голосование с помощью электронных средств, даже если оно предусмотрено решением общего собрания, нельзя признать в полной мере соответствующим законодательству. Есть риск, что принятые таким образом решения могут быть в последующем оспорены собственниками.
При этом следует отметить, что в случае спора должны учитываться все обстоятельства дела в совокупности, и для признания недействительным решения собрания наряду с формальными нарушениями процедуры должны иметь место реальные нарушения прав и интересов собственников.
Изображение: freepik.com
