Автор: Алексей Король
Не все помнят о правилах применения норм трансфертного ценообразования (далее — ТЦО) к сделкам по купле-продаже недвижимости. В данном материале мы не будем фокусироваться на гражданско-правовой стороне таких сделок (необходимость проведения due-diligence, учет интересов сторон при формировании условий договора: частичная предоплата, передача документов, регистрационные процедуры и т.д.), а еще раз обратим внимание именно на возможные налоговые последствия таких сделок.
Напомним, что полномочия проверять сделки на соответствие рыночной цене возникли у налоговиков в 2012 году – после того, как в налоговое законодательство было введено понятие «трансфертного ценообразования» – т.е. механизма определения цены на товары (работы, услуги) для целей налогообложения.
С момента введения указанного института правила ТЦО в отношении сделок с недвижимостью менялись. Например, происходило изменение состава контролируемых (анализируемых) сделок, о чем мы скажем далее в настоящем материале.
На сегодняшний день, нормы, регламентирующие налоговый контроль за ТЦО, структурированы и выделены в отдельную главу 11 Налогового кодекса Республики Беларусь. В его новой редакции уточнены нормы, раскрывающие механизм контроля трансфертных цен, порядок и условия сопоставления анализируемых и рыночных сделок, расширено описание методов определения рыночной цены, определены основные принципы, которыми необходимо руководствоваться при их выборе, и соотносимость методов определения рыночной цены с характером сделок.
Итак, приступим.
Кто в зоне риска или как изменились правила ТЦО в отношении недвижимости?
С 2019 года контролю соответствия рыночным ценам подлежат сделки по реализации или приобретению недвижимого имущества и жилищных облигаций, совершенные с взаимозависимыми лицами, а также с лицами, применяющими особые режимы налогообложения.
ВАЖНО!
- Обратите внимание, что к анализируемым относятся только сделки, совершаемые с взаимозависимыми лицами, а также сделки с лицами, применяющими особые режимы налогообложения (раздел VII Налогового кодекса Республики Беларусь). Ранее контролю подлежали сделки, совершенные со всеми лицами, без учета их взаимозависимости и режима налогообложения.
- В продолжение предыдущего пункта: взаимозависимыми лицами признаются физические лица и (или) организации при наличии между ними отношений, которые оказывают и (или) могут оказывать непосредственное влияние на условия и (или) экономические результаты их деятельности и (или) деятельности представляемых ими лиц (ч. 1 п. 1 ст. 20 НК).
- Критерии взаимозависимости определены в ч. 2 п. 1 ст. 20 НК. Основная их часть связана с прямым и (или) косвенным участии в капитале (должно быть не менее 20%).
- Напомним, что круг лиц, которые могут быть признаны взаимозависимыми, с 2019 года расширился: лица могут быть также признаны взаимозависимыми по иным основаниям в судебном порядке (п. 4 ст. 20 НК) (т.е. в дополнение к прямо названным в ст. 20 НК).
- Не контролируются сделки, в результате которых физическое лицо приобрело в собственность жилое помещение, в котором оно постоянно проживало не менее пяти лет (ч. 2 подп. 1.3 ст. 88 НК).
- По общему правилу, в силу п. 3 ст. 88 НК сделка становится анализируемой (становится объектом контроля) при превышении определенного стоимостного порога. Такой порог в отношении сделок с недвижимостью и жилищными облигациями не установлен (п. 3 ст. 88 НК).
Контролю подлежат (ч. 1 подп. 1.3 ст. 88 НК) (приводим для наглядности формулировок):
1) сделки по реализации или приобретению недвижимого имущества (его части), в том числе сделки, в результате которых происходит передача дольщику объекта долевого строительства, владельцу жилищных облигаций жилого и (или) нежилого помещений;
2) сделки по реализации или приобретению жилищных облигаций в процессе их обращения (за исключением операций эмитентов с жилищными облигациями собственной эмиссии), совершенные после государственной регистрации создания объекта строительства.
Требования к рыночности цены стали более серьезными?
В новой редакции НК было исключено 20-процентное отклонение от рыночных цен, что, с одной стороны, соответствует международным подходам, а с другой говорит о том, что у плательщиков больше нет возможности ошибиться. Т.е., иными словами, цена не может быть иной, кроме как той, что установлена рынком.
Что по крупным налогоплательщикам?
Введена норма о заключении между плательщиком, включенным в перечень крупных плательщиков и (или) совершившим анализируемые сделки в сумме более 2 000 000 белорусских рублей (без учета налога на добавленную стоимость, акцизов), и МНС соглашения о ценообразовании (продолжительность которого составляет до 3 лет), в котором применительно к контролируемой сделке будет согласовываться методика определения рыночной цены (п. 1 ст. 98 НК).
Также нужно помнить, что плательщик обязан предоставлять информацию о совершенной им в налоговом периоде анализируемой сделке путем внесения сведений о каждой такой сделке в электронный счет-фактуру и направления его с использованием Портала электронных счетов-фактур, являющегося информационным ресурсом Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь. Сведения вносятся в электронный счет-фактуру независимо от цены сделки и отклонения цен от рыночных цен.
Так как же избежать доначисления налогов?
Ранее, мы всегда рекомендовали сторонам сделки недвижимости обращать внимание на формирование цены реализации, чтобы она была близка к рыночной. Теперь же мы говорим, что она должна быть рыночной.
Мы понимаем, что на практике рыночная цена не всегда очевидна. Поэтому, простите за тавтологию, рекомендовали сторонам всегда иметь действительное заключение об оценке объекта недвижимости и говорили, что на практике, как это принято сегодня говорить, большим авторитетом обладает заключение государственной организации.
Сегодня, как и прежде, главным инструментом, который позволит избежать доначисления налогов по сделкам с недвижимостью, является получение независимой оценки по стоимости недвижимости.
При этом, за что отдельное спасибо, на сайте МНС размещено разъяснение о возможности использования при определении рыночной цены для целей налогообложения результатов независимой оценки.
И, что самое главное, МНС дала четкие рекомендации, какие условия необходимо согласовать с оценщиком недвижимого имущества при заключении с ним договора на оказание услуг по проведению независимой оценки, чтобы результаты оценки могли быть использованы при контроле ТЦО.
С полным текстом можно ознакомиться, использовав ссылку на разъяснение, приведенную нам в настоящем материале. Вкратце, рекомендуется:
- Указать в договоре соответствующую цель оценки. В этой связи, МНС приводит пример следующей формулировки цели оценки: «иные цели, не противоречащие законодательству, — для определения налоговой базы налога на прибыль по реализации (приобретению) (указать предполагаемый предмет сделки) на соответствие рыночным ценам, сложившимся на рынке идентичного (однородного) недвижимого имущества в сопоставимых целях.».
- В договоре и (или) задании на оценку предусмотреть условие, чтобы оценка рыночной стоимости недвижимого имущества производилась оценщиком с использованием только сравнительного метода оценки.
- При приеме результатов оказанной услуги по независимой оценке необходимо обращать внимание, чтобы отчет об оценке содержал сведения, предусмотренные п. 12 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615, в частности:
- описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии);
- данные, использованные для оценки, с указанием их источника;
- анализ данных, использованных для оценки;
- основные предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась оценка;
- анализ рынка объектов-аналогов;
- расчеты и их обоснование, описание процедуры определения стоимости сравнительным методом оценки и выбранными методами расчета стоимости.
4. Документы оценки (заключение и отчет об оценке) предоставить налоговому органу при проведении им контроля ТЦО.
Резюмируя вышеизложенное, на сегодняшний день избежать доначисления налогов по результатам сделки с недвижимым имуществом можно посредством получения независимой оценки о рыночной стоимости недвижимого имущества, которое в обязательном порядке должно соответствовать требованиям, установленным Министерством по налогам и сборам Республики Беларусь.
Когда отчет по независимой оценке должен быть предоставлен?
Только в том случае, когда налоговый орган направил уведомление о необходимости предоставления экономического обоснования примененной цены, т.е. в ходе проверки. Экономическое обоснование представляется по форме, установленной МНС, в дополнение к которому плательщик и предоставляет отчет о независимой оценке.
