Происходящие события снова сделали актуальными вопросы, связанные с прекращением аренды недвижимости. Собрали наиболее часто встречающиеся из них.
- Как проще всего выйти из договора?
Оставляя за рамками соглашение сторон, проще всего воспользоваться правом на односторонний отказ. Но он должен быть прямо предусмотрен договором. И, чаще всего, в нем прописывается срок на заявление такого отказа – например, не ранее чем за 3 месяца до планируемого прекращения договора. Поэтому сразу отказаться от договора, возможно, не удастся.
Возможны и иные варианты – например, расторжение договора в судебном порядке. Но арендатору необходимо будет доказывать наличие оснований для расторжения. А еще нужно учитывать сроки (от 2 месяцев, не считая сроки на обжалование решения) и судебные расходы.
Также, если компания не планирует дальше осуществлять деятельность, остается вариант с ликвидацией юридического лица-арендатора.
- Договор еще не прекращен, но имущество уже не используется, объект освобожден. Все равно нужно платить?
Коротко – по общему правилу, да. Если арендодатель не принял объект обратно (не подписан акт возврата, соглашение о расторжении договора), то юридически пользование объектом не прекращено. При условии, что фактическая возможность пользоваться сохраняется – есть физический доступ, объект не передан другому лицу, состояние объекта пригодно для использования, – обязанность по оплате сохраняется.
Это касается и отказа от договора, когда предусмотрен срок на его заявление. В нашем примере с 3 месяцами – на их протяжении арендатор должен платить арендную плату и коммунальные платежи.
- Может ли арендодатель потребовать дополнительной оплаты за досрочный выход из договора?
Досрочное прекращение договора (в том числе отказ от него), если такое право арендатора предусмотрено договором, не признается нарушением обязательств. А значит, и штрафные санкции (неустойка, убытки) арендатор уплачивать не должен, даже если они прописаны в договоре.
Но может быть и другая ситуация. Например, договором предусмотрено, что при его досрочном расторжении арендная плата за последние 3 месяца увеличивается в 2 раза. Штрафные санкции при этом прямо не прописаны. Хотя по сути это та же скрытая неустойка, есть риск, что арендатору заплатить придется, в том числе по решению суда – такая практика имеется.
- В объект вложена крупная сумма на отделку и прочие улучшения. Их стоимость будет возмещена?
Зависит от условий договора. Стоимость неотделимых улучшений возмещается при условии, что арендодатель согласовал их производство. Но законодательство допускает, что в договоре может быть предусмотрено, что даже если улучшения согласованы, арендодатель не возмещает их стоимость. В таком случае получить стоимость улучшений арендатору не удастся.
Чтобы избежать споров, касающихся неотделимых улучшений, арендатору рекомендуется еще до начала работ письменно согласовать как производство улучшений, конкретные виды работ, так и их стоимость с обязательством арендодателя ее возместить.
- Заявлен односторонний отказ от договора, но арендодатель не хочет принимать объект обратно. Что делать?
Мотивы у арендодателя могут быть разными – например, состояние объекта, которое арендодатель считает неудовлетворительным. Или оспаривается сам факт прекращения договора.
Здесь необходимо понимать, что если расторжение договора действительно правомерно, то принять помещение обратно – обязанность арендодателя. Споры, связанные с состоянием объекта, взысканием убытков, какими-либо задолженностями и т.д., могут быть рассмотрены отдельно в судебном порядке. Однако аренда будет считаться прекращенной.
Поэтому арендатору необходимо совершить всем зависящие от него действия: письменно уведомить арендодателя о расторжении договора, направить ему односторонний акт о возврате объекта, вернуть ключи, вывезти имущество. В таком случае будет считаться, что арендатор вернул объект аренды.
- Есть ли особенности в текущей ситуации для иностранных компаний?
Ограничений на прекращение договоров аренды нет. Однако 14 марта был подписан Указ № 93 «О дополнительных мерах по обеспечению стабильного функционирования экономики». В нем предусмотрено, что правительство вправе устанавливать сбор и неустойку за досрочное расторжение договоров аренды, если оно инициировано лицами из «недружественных» государств.
Причем, в Указе прописано, что даже контролируемые такими лицами субъекты подпадают под эти нормы – вне зависимости от места регистрации (то есть, и белорусские компании, контролируемые иностранными участниками).
Однако сам Указ прямо неустойки и сборы не устанавливает. Чтобы его нормы начали применяться, необходимо, чтобы правительство утвердило перечень «недружественных» стран, а также порядок взимания и размеры сбора и неустойки. До настоящего времени соответствующие постановления правительством не приняты.
Ярослав Галенчик
Юрист ООО «Степановский, Папакуль и партнёры. Юридические услуги»
