Максим Николаев: об инвестициях в недвижимость

«Если инвестор приходит на рынок — это значит, что он согласен с правилами игры. Но в дальнейшем надеется на стабильность».

Вторая беседа  спецпроекта журнала Таймер «Простые беседы о сложной юриспруденции с SP&P» состоялась с Максимом Николаевым, юристом и советником адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнёры».

 Есть в Беларуси какие-то совершенно специфические местные особенности в сфере инвестиций в недвижимость? Вот приехал я к вам из какой-нибудь процветающей солнечной страны, хочу вкладывать деньги — о чем в первую очередь вы будете меня информировать, может, предупреждать?

Главная проблема, которую приходится решать любому инвестору, — это земля. Все хотят получить землю под застройку, но это не так просто. Причем данная ситуация характерна для всех крупных городов — практика жесткого регулирования оборота земли есть во многих странах. С другой стороны, любое государство заинтересовано в том, чтобы привлекать иностранные инвестиции. Поэтому у нас искали удовлетворяющий всех формат сотрудничества — это инвестиционные проекты. Заключается инвестиционный договор, который предусматривает льготы для инвестора, в частности касающиеся ввоза оборудования, материалов, налоговые послабления, освобождение от части таможенных платежей и т.д. Со своей стороны инвестор берет обязательства по вложению средств и развитию местной инфраструктуры.

Так а в чем, собственно, у нас земельные сложности заключаются?  

Не только у нас. Это общая для всех стран сложность. Земля — ограниченный ресурс. Поэтому и выделяется он под жестким контролем государства. Не каждый может просто так прийти и сказать «хочу строить в центре Минска». Проект действительно должен быть заявлен как общественно полезный. Причем решения о его целесообразности могут приниматься на самом высоком уровне. Думаю, в общем и целом это справедливо. Места, в частности в Минске, не так уж и много.

Это не пугает инвесторов?

Любой серьезный инвестор понимает, что ему придется нести не только финансовые, но и временные расходы, чтобы убедить государство в том, что именно его проект общественно полезен. Это не белорусское новшество. Попробуйте построить что-нибудь в центре Варшавы или Лондона. Поэтому мы всегда узнаем про опыт клиента и про степень проведения им подготовительной работы здесь, на месте. Мы точно так же, как и клиенты, заинтересованы, чтобы проекты были реализованы. Само собой, интересно работать на результат, а не со случайными людьми. Дальше все упирается в то, как юридически инвестор присутствует в стране. Например, в последнее время у иностранных подрядчиков был популярен формат иностранных представительств. Но, кажется, государство перестает устраивать такая форма. Это связано с тем, что полноценный резидент мог бы заплатить больше налогов, сохранить в стране иностранную валюту. Теперь, после вступления в силу в начале года постановления Совмина[1], если говорить прямым языком, работать подрядчикам через представительство будет сложно, если вообще возможно. Потенциальных подрядчиков подталкивают к тому, чтобы открывать в Беларуси полноценное юридическое лицо.

Насколько это обрадует инвесторов?

Те, что уже работают, конечно, находятся в некотором замешательстве. Они не вполне понимают, как в новых условиях достраивать объекты. С 1 апреля обязательной становится аттестация для специалистов в строительстве[2]. Появляются дополнительные обязанности, дополнительный контроль. С другой стороны, вроде же все делается для повышения качества строительных работ и обеспечения безопасности и здоровья людей. Будет это пугать новых инвесторов или нет — сложно сказать. Если инвестор приходит на рынок, то это значит, что он уже согласен на все существующие условия, на все правила игры. Но в дальнейшем, приняв решение об инвестировании, надеется на стабильность. Есть международная практика стабилизационных оговорок в законодательстве: если во время реализации проекта закон поменялся, инвестор все равно продолжает работать по старым правилам.

У нас это работает?

К сожалению, не в той мере, в какой хотелось бы. Даже само инвестиционное законодательство постоянно меняется. Например, в конце января утратил силу Инвестиционный кодекс. Инвестор узнает о таких переменах за полгода, а то и за пару месяцев. Приняли указ в начале года — через пару месяцев он вступает в силу. Тот, кто приходит на чужую землю со своими деньгами, больше всего боится непредсказуемости.

За последние, скажем, пять лет сколько раз внезапно менялось законодательство?

Достаточно часто для того, чтобы инвестору нужна была хорошая юридическая поддержка на месте. Например, в Налоговый кодекс изменения вносят минимум раз в год. В принципе, законы меняются во всех странах постоянно, это вполне нормально. Другое дело, у нас это отягощено тем, что правовая база формируется в некоторых случаях спонтанно, даже порой несколько импульсивно. Что поделаешь, государство молодое. Но будем надеяться, что все эти изменения к лучшему.

Есть стандартный пакет взаимных обязательств в рамках инвестиционного договора?

В принципе, льготы — налоговые, таможенные и другие — более-менее стандартны, а требования каждый раз разные. В целом власть требует соблюдения условий договоров и сроков реализации проектов, норм закона и вложений в развитие инфраструктуры.

Насколько жестко контролируется выполнение сроков?  

Жесткий контроль в данном случае — рационально и справедливо. Особенно если проекты привязаны к каким-то конкретным датам.

Раз уж мы заговорили про чемпионат мира, так что же случилось с гостиницами? Скандальная история.

Я бы не назвал ее такой уж скандальной.  Эти проекты на виду, в центре города. Я не владею информацией обо всех объектах, но, как правило, всегда есть объективные причины для задержек, связанные с техническими проблемами строительства, которые нельзя было предусмотреть на стадии заключения договора. Строительство — очень специфичная отрасль, все нюансы тут никто никогда предусмотреть не сможет. Государство же вправе реагировать жестко: была практика и изъятия земельных участков, и штрафных санкций. А иногда сроки продлеваются по соглашению сторон, но инвестор лишается части каких-то льгот. Если вернуться к гостиницам, то есть еще одна причина — реализация инвестиционных проектов началась достаточно поздно: инвесторы приходили именно к чемпионату, но полной уверенности, что событие произойдет, по известным причинам не было. Мне кажется, что, несмотря на затянутые сроки, приход этих брендов для страны очень важен в принципе, а не только к чемпионату.

Как вы чувствуете, то, что называется имиджем государства, действительно влияет на принятие решений инвесторами или все исключительно прагматично?

Наше государство декларирует работу на имидж. И сделано было очень много. Тем не менее для дальнего зарубежья мы все равно часто terra incognita. Есть стереотипы, в том числе и политические, и ассоциированные с понятием «Восточная Европа».  Но большой бизнес считает деньги, поэтому он везде, даже в самых неблагополучных африканских странах. Я еще помню случаи, когда бизнесмены боялись приехать в Беларусь, задавая вопросы: а где я там буду жить, а у вас McDonalds есть? Теперь такого нет.

Нам надо учиться привлекать инвесторов, но чтобы удержать, уже есть все. Те, кто раз попал сюда, как правило, остаются довольны. Глобализация позволяет найти общий язык с кем угодно. Но есть и поправки на ментальность. Если мы говорим про сферу строительства, очень многие местные специалисты склонны чрезмерно брутально и быстро доносить свою точку зрения. Иностранцы же хотя бы внешне более позитивно воспринимают иное мнение. Мы слишком жесткие, и это иногда заводит конструктивные переговоры в тупик. Переговоры должны проходить более рационально, с желанием достичь компромисса, а не просто продемонстрировать свою власть на своей земле.