Автор:
Ярослав Галенчик, адвокат
События 2020 года не могли не отразиться на аренде коммерческой недвижимости. Пандемия COVID-19 и релокейт бизнеса, в первую очередь IT-компаний, существенно повлияли на поведение арендодателей и арендаторов. На сегодняшний день все идет к тому, что наметившиеся тенденции сохранятся и в наступившем году.
После подъема, продолжавшегося до начала 2020 года (который был во многом обеспечен за счет спроса IT-сектора), аренда новых площадей перестала быть такой же востребованной. Одним из самых актуальных вопросов стало не заключение новых договоров, а расторжение существующих или изменение их условий. Но, как показывает практика, это может быть связано с рядом юридических сложностей.
Всегда ли арендатор может съехать?
Многие договоры, заключенные еще до 2020 года, рассчитаны на длительный срок и немалые ставки. Но как ни странно, подписывая такой договор, арендаторы часто не предусматривали себе право на односторонний внесудебный отказ от договора.
Если такое право договором не предусмотрено, то арендатор не может в любой момент прекратить договор. Договор становится «не расторгаемым». В результате, арендатор рискует длительное время платить арендную плату за уже не нужное помещение.
Можно ли прекратить договор в судебном порядке?
Расторжения договора можно добиться через суд. Но, во-первых, нужно доказать наличие оснований для расторжения (например, нарушение договора арендодателем). Во-вторых, это займет время – не менее 2-4 месяцев, в течение которого арендатор должен все равно уплачивать арендную плату.
Поэтому стоит сопоставить потенциальные сроки рассмотрения дела и судебные издержки, с одной стороны, и с другой – оставшийся срок аренды и расходы, которые понесет арендатор, если договор не расторгать.
Что будет, если арендатор просто освобождает объект?
Может показаться, что для арендатора это и есть решение проблемы – вывезти свое имущество и не пользоваться объектом. Но, если возможность им пользоваться сохраняется (есть физический доступ, нет другого арендатора, не введен локдаун), то такие действия еще не приведут к прекращению договора.
Это означает, что арендодатель по-прежнему вправе требовать арендную плату. И если арендатор платить не будет, то арендодатель может ее взыскать принудительно вместе со штрафными санкциями.
Может ли арендодатель требовать плату за расторжение (отказ) от договора?
В договорах можно нередко встретить условие о том, что арендатор вправе отказаться от договора без суда, но заплатить при этом неустойку (штраф). Такое условие, как показывает судебная практика, может признаваться ничтожным – арендатор не нарушает своих обязательств, если по договору ему предоставлено такое право. А значит, штраф применять нельзя, и в результате арендодателю отказывается во взыскании.
Встречаются и похожие ситуации, где по факту арендатор должен заплатить за расторжение договора, хотя это и не прописано как штраф. Например, договором предусмотрено право арендатора на односторонний отказ с предварительным уведомлением за 3 месяца. И в эти 3 месяца месячная арендная плата возрастает в 3 раза.
Такая ситуация довольно спорная, но есть риск, что арендатору придется эту сумму заплатить, в том числе, по решению суда. Поэтому арендатору необходимо обращать внимание на то, есть ли в договоре дополнительные условия/платежи в случае его расторжения.
Что делать, если арендодатель отказывается принимать помещение обратно?
Мотивы в таком случае могут быть разные. Арендодатель может спорить, например, с состоянием возвращаемого объекта или с самим фактом расторжения, продолжая требовать арендную плату.
Здесь арендатору стоит совершить зависящие от него действия: уведомить арендодателя о расторжении договора, направить ему односторонний акт о возврате, вернуть ключи, вывезти имущество. Если расторжение договора действительно правомерно, то возврат помещения не должен зависеть от желания арендодателя. Споры, связанные с состоянием объекта, задолженностью и т.д., могут быть рассмотрены отдельно, но аренда будет считаться прекращенной.
Как изменить условия арендной платы с учетом кризисных явлений?
Обязательных предписаний законодательства по этому поводу нет и, вполне вероятно, не будет и в дальнейшем. Но на практике стороны часто достигают договоренности: спроса на объект может не быть, и для арендодателя потеря арендатора может грозить большими расходами, чем компромисс.
Варианты могут быть, например, такие:
- Переход с твердой ставки на процент от оборота. При этом можно установить максимальный либо минимальный размер уплачиваемой суммы. В договоре рекомендуется прописать порядок предоставления отчетов арендатора об обороте, их подтверждения, а также определить, что входит/не входит в сумму оборота (НДС, подарочные сертификаты, онлайн-заказы и т.д.).
- Зачастую договоры предусматривают право арендодателя повысить арендную плату в одностороннем порядке. Такое право можно исключить либо установить верхний предел повышения, а также срок, по истечении которого оно может произойти (например, не ранее 2 лет аренды).
- Более гибкая привязка к курсу валюты: предусмотреть предельный курс, пересчет (в большую или меньшую сторону) применяемого курса при определенных обстоятельствах и т.д.
- Отсрочка/рассрочка уплаты арендной платы. Здесь необходимо помнить, что арендатор продолжает пользоваться имуществом. А значит, если договор прекратится до истечения срока отсрочки, то обязательства по арендной плате за период пользования объектом все равно останутся.
Основные рекомендации при заключении нового договора
Чтобы уменьшить риски при аренде, особенно в кризисные периоды, общие рекомендации для обеих сторон следующие:
- Предусматривать право на выход из договора в одностороннем порядке без суда. В качестве компромисса могут быть сроки, по истечении которых возможен отказ (например, не ранее 1 года), а также сроки на предварительное уведомление об отказе. В последнем случае арендодатель уже может искать нового арендатора, но арендатор будет обязан платить арендную плату до прекращения договора.
- Обращать внимание на дополнительные условия/платежи в случае прекращения договора, что может сделать его невыгодным.
- Согласовать выгодный для обеих сторон способ уплаты арендной платы, применяемый курс, арендные каникулы, одностороннее изменение арендной платы.
- Согласовать условия по коммунально-эксплуатационным платежам: прописать, какие конкретно расходы должны возмещать, как они рассчитываются и подтверждаются. Такие платежи можно также включить в арендную плату либо ограничить твердыми суммами (например, не более 1 евро/кв.м. в месяц).
- Согласовать цели использования объекта и убедиться в том, что его параметры соответствуют этим целям, до подписания договора.
