У сучасны момант у Беларусі назіраецца будаўнічы бум. Сапраўды, у Беларусі не хапае нармальных офісаў, гандлвых цэнтраў, гасцініц, лагістычных цэнтраў і іншых аб’ектаў камерцыйнай нерухомасці.
У сучасны момант у Мінску і абласных цэнтрах рэалізуецца шэраг буйных і не вельмі праэктаў. Тым не менш, назіранне за рэалізацыяй шэрага праэктаў показвае, што для іх рэалізаціі ў мясцовых інвестараў элементарна не хапае сродкаў. А некаторыя праэкты увогуле не маюць магчымасці стартаваць, так як у Беларусі няма інвестараў, якія могуць укласці сотні мільёнаў долараў або еўра ў рэалізацыю такіх праэктаў.
Склаўшуюся сітуацыю маглі б выправіць замежныя інвестары, аднак, яны, пакуль што, не спяшаюцца укладваць сродкі ў айчынную эканоміку, нягледзячы на тое, што яны у гэтым, безумоўна, зацікаўлены.
Што ж хвалюе інвестараў? У першую чаргу, гэта сур’ёзная рызыка, звязаная з інвестыраваннем у беларускую нерухомасць. Не так ужо шмат знойдзецца інвестараў, гатовых пачаць рэалізацыю праэктаў у Беларусі з нуля. Значна прасцей і эфектыўней інвестыраваць у праэкты, якія ўжо кімсьці распачаты і “маюць таварны выгляд”.
Але ў гэтым выпадку ўзрастае і рызыка, звязаная з інвестыраваннем. Таму кампаніі ТАА “Цэнтр “Канкордыя Інвест”, ТАА “Сцепаноўскі, Папакуль і партнёры” і “VivaInvest” стварылі стратэгічны альянс, мэтай каторага з’яўляецца комплекснае кансультаванне інвестараў аб магчымасцях рэалізацыі розных інвестыцыйных праэктаў у Рэспубліцы Беларусь.
У гэтай публікаціі мне б хацелася коратка засяродзіць Вашу ўвагу на магчымасцях мінімізаціі рызыкі інвесціравання ва ўжо пачатыя праэкты, звязяныя з нерухомай маёмасцю.
Заканадаўства “*” прыводзіць наступнае азначэнне інвестара –гэта асоба (юрыдычныя і фізічныя асобы, замежныя арганізацыі, якія не з’яўляюцца юрыдычнымі асобамі, дзяржава ў асобе ўпаўнаважаных органаў і яго адміністратыўна-тэрытарыяльныя адзінкі ў асобе ўпаўнаважаных органаў), ажыцяўляючая інвестыцыйную дзейнасць, у прыватнасці, шляхам набыцця долі ва ўстаўным фондзе юрыдычнай асобы, уключаючы выпадкі павелічэння ўстаўнога фонда юрыдычнай асобы, набыцця аб’ектаў нерухомасці.
Інвестыраванне ва ўжо пачаты праэкт магчыма некалькімі шляхамі. Першы варыянт –набыццё юрыдычнай асобы (акцыі, долі ва ўстаўным фондзе або прадпрыемства у якасці маемаснага комплексу), якая займаецца рэалізацыяй гэтага праэкту (далей -забудоўшчык); другі варыянт –сумесна з забудоўшчыкам рэалізаваць праэкт, заключыўшы адпаведнае пагадненне.
Першы варыянт- набыццё юрыдычнай асобы-забудоўшчыка. Набыццё юрыдычнай асобы-забудоўшчыка дазволіць інвестару ў значнай ступені кантраліраваць рызыку, звязаную з выкарыстаннем інвестыруемых сродкаў, уплываць на прыняцце рашэнняў забудоўшчыкам па розных пытаннях. Магчымы розныя варыянты набыцця-шляхам набыцця акцый, долі або набыцця прадпрыемства ў якасці маемаснага комплексу. У выпадку, калі забудоўшчык вядзе некалькі праэктаў,а збіраецца “прадаць” толькі адзін з іх, неабходна вылучыць гэты праэкт у асобную юрыдычную асобу, пажадана у гаспадарчае таварыства, і прадаць долі або акцыі гэтай юрыдычнай асобы.
У любым выпадку, інвестару неабходна правесці фінансавы і прававы аудыт набываемай юрыдычнай асобы (legal due diligence) з мэтай мінімізацыі рызык рознага роду.
Другі варыянт дазваляе скараціць тэрмін “уваходжання” у праэкт, але ў значнай ступені павялічвае рызыку інвестара, звязаную з рэалізацыяй праэкта.
Заканадаўства “**” вызначае, што інвестар, які ажыцяўляе фінансаванне будаўніцтва, можа рэалізовываць інвестыцыйны праэкт уласнымі сіламі або прыцягнуць да яго рэалізацыі заказчыка, забудоўшчыка.
Адносіны паміж інвестарам, заказчыкам і забудоўшчыкам рэгулююцца заканадаўствам і пагадненнем. Ва ўсіх выпадках, калі інвестар уваходзіць ва ўжо рэалізуемы праэкт есць асоба, якая сумяшчае функцыі інвестара і забудоўшчыка.
Якое ж пагадненне неабходна заключыць бакам для забяспячэння інтарэсаў кожнага удзельніка інвестыцыйнага працэсу?
Як правіла, бакі заключаюць пагадненне простага таварыства (аб сумеснай дзейнасці), згодна якому інвестар фінансуе будаўніцтва і , у далейшым, магчыма, атрымае частку створанага аб’екта нерухомасці, а забудоўшчык забяспечыць выкананне функцый забудоўшчыка (заказчыка), і пасля рэалізацыі праэкта таксама атрымае частку аб’екта нерухомасці ў маёмасць.
Мяркуем, што ў дадзенай сітуацыі ў інвестара з’яўляецца сур’ёзная рызыка, т.я. яму неабходна ў значнай меры паспадзявацца на фінансавую грунтоўнасць і прыстойнасць забудоўшчыка. Гэта вынікае з тых функцый, якія выконвае забудоўшчык (заказчык) у будаўніцтве. Нарматыўнымі дакументамі, рэгулюючымі дзейнасць забудоўшчыка, заказчыка “***” вызначана, што функцыі забудоўшчыка ў працэсе рэалізаціі інвестыцыйных праграм, у прыватнасці, заключаюцца ў:
-
атрыманні дакумента на права карыстання зямельным участкам з указаннем умоў і тэрмінаў карыстання ім, аб адвядзенні гэтага ўчастка ў натуры з афармленнем адпаведных дакументаў;
-
атрыманні дазваліцельнай дакументацыі ў адпаведным мясцовым выканаўчым і распарадчым органе на праэктна-вышукальныя работы і будаўніцтва аб’екта;
-
арганізацыі і вядзенні бухгалтарскага, аператыўнага і статыстычнага ўліку, складанні і прадстаўленні ва ўстаноўленным парадку справаздачы, звязанай з дзейнасцю заказчыка пры будаўніцтве аб’екта;
-
пераліку падрадчыку фінансавых рэсурсаў, прадугледжанных на будаўніцтва аб’екта, у парадку, вызначаным заканадаўствам.
Нават пералічаныя вышэй функцыі забудоўшчыка дазваляюць гаварыць аб тым, што ён, а не інвестар, з’яўляецца галоўным удзельнікам у рэалізацыі інвестыцыйнага праэкта.
Такім чынам, інвестары, якія ажыцяўляюць фінансаванне стварэння аб’екта нерухомасці, павінны разумець важнасць гарантый захавання сваіх укладанняў. У гэтай сітуацыі інвестару можна параіць толькі “перавесці” правы і абавязкі забудоўшчыка на сябе. У гэтым выпадку, на інвестара могуць быць пераведзены правы на зямельны участак, што можа паслужыць адной з гарантый інвестыцый. Пры гэтым неабходна нагадаць, што права карыстання зямельным участкам можа быць дадзена толькі юрыдычным асобам Рэспублікі Беларусь, а права арэнды –таксама і замежным юрыдычным асобам.
На жаль, пакуль што заканадаўча не ўрэгулявана пытанне аб пераводзе правоў на зямельны ўчастак на інвестара, калі участак аддадзены забудоўшчыку ў выніку правядзення аўкцыёна або конкурса.
На практыцы, упаўнаважаны дзяржаўны орган можа прыняць рашэнне аб пераводзе правоў на зямельны участак на інвестара ў тым выпадку, калі з пададзеных дакументаў бачна, што забудоўшчык і інвестар заключылі пагадненне простага таварыства (сумеснай дзейнасці) і тэмай гэтага пагаднення з’яўляецца стварэнне дадзенага аб’екта нерухомасці, і аб’ект будуецца ці пабудаваны за кошт сродкаў інвестара.
Разгледжаная вышэй сітуацыя падыходзіць да тых выпадкаў, калі есць стратэгічны інвестар, доля інвестыцый якога вельмі і вельмі значная. У сітуацыі, калі ёсць некалькі інвестараў, а аб’ём інвестыцый значны, і гарантыі патрэбны кожнаму з інвестараў, патрэбна сур’ёзна разгледзець пытанне аб набыцці долі/акцый юрыдычнай асобы –забудоўшчыка, і далейшага сумеснага кіравання праэктам праз органы кіравання гэтай юрыдычнай асобы.
“*” Інвестыцыйны кодэкс Рэспублікі Беларусь, арт.3, арт.5;
“**” Закон “Аб архітэктурнай, градабудаўнічай і будаўнічай дзейнасці ў Рэспубліцы Беларусь”, арт. 55;
“***” Інструкцыя “Аб забудоўшчыку, заказчыку ў будаўніцтве”, зацверджаная загадам Міністэрства архітэктуры і будаўніцтва Рэспублікі Беларусь ад 22.06.1999г. №174 у рэдакцыі пастановы Міністэрства архітэктуры і будаўніцтва Рэспублікі Беларусь ад 31.12.2004г. №30.
Сцепаноўскі Аляксандр,
Дырэктар, кіруючы партнёр
ТАА “Сцепаноўскі, Папакуль і партнеры”
